주택임대사업자 등록 이런 혜택을 받을 수 있다. 확인해볼까요­

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인천에서 아파트에 사는 40대 후반, 김 씨는 2014년 7월 아파트를 구입했다. 그리고 2016년 10월 서울 강남구에 집을 한채 구입한 뒤 주택 임대 사업자로 등록했다. 그런데 2018년 9월 30일 살던 인천의 아파트를 팔고 김 씨는 임대 사업자 거주 주택 비과세를 신청하고 양도세를 내지 않았다. 이게 정말 가능할까?

과거에는 거주용 주택 1개를 보유한 사람이 임대 주택을 추가로 매입 임대 사업을 할 경우 거주 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 횟수 제한 없이 받았지만, 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택에 대해서는 처음 거주 주택을 팔때만 비과세를 받을 수 있다.(평생 1회)​ 그래서 김 씨처럼 “장기 임대 주택과 직접 사는 주택(이하’거주 주택’)을 보유한 경우, 한채의 주택을 소유한 것으로 보고 비과세 규정을 적용할 수 있다. 다만, 이러한 비과세 혜택을 무조건 받는 것이 아니라, 일정한 조건을 충족해야 한다. ​ 1. 임대 주택은 양도일 현재 시군 구청에 ‘민간 임대 주택에 관한 특별 법’에 따른 임대 사업자로 등록하고 세무서에 사업자 등록을 해야 한다. ​ 2. 보유 기간과 거주 기간이 모두 2년 이상이어야 한다. 단 거주 기간은 연속적인 필요는 없지만 양도일 기준으로 주택을 취득한 날부터 살았던 기간은 총 2년을 넘는 경우는 비과세를 받을 수 있다. ​ 2. 세 법상 장기 임대 주택 요건을 충족해야 한다. 여기서 장기 임대 주택은 구입한 주택이나 건설한 주택인지에 따른 각각의 요건이 다르다. ​, 매입 임대 주택은 임대 주택이 1가구 이상 있어야 하며, 대여 개시일 당시 기준 시가가 수도권은 6억원, 수도권 밖의 지역은 3억원 이내라야 한다. 직접 건물을 진 경우 임대 주택을 2가구 이상 보유하고 기준 시가가 6억원 이내라야 한다. 이 때 매입 임대 주택과 달리 대지 298평방 미터, 건물 149㎡이하이어야 한다는 조건도 띈다. 두 경우 모두 의무적으로 집을 임대해야 할 기간은 적어도 5년이다.

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프로야구 삼성 라이온즈가 9일부터 대구 삼성 라이온즈 파크에서 열리는 롯데 자이언츠와의 홈 3연전 동안 라팍 클래식시리즈 이벤트를 진행한다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 여파가 일본프로야구(NPB) 지바 롯데 마린스를 할퀴었다. 최지만(29, 탬파베이 레이스)이 아메리칸리그 디비전시리즈(ALDS) 2차전 세 번째 타석에서도 볼넷으로 출루하며 3출루 경기를 펼쳤다. 프로야구 LG 트윈스 박용택이 KBO리그 최초 2500안타에 이어 통산 최다 경기 출장 신기록 달성도 눈앞에 두고 있다. 최지만(29, 탬파베이 레이스)이 아메리칸리그 디비전시리즈(ALDS) 2차전 세 번째 타석에서도 볼넷으로 출루하며 3출루 경기를 펼쳤다.

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복수의 임대 주택을 가진 임대 사업자가 거주용 주택을 양도하고 비과세 받은 뒤 임대 주택에 거주하면 해당 임대 주택도 거주용 주택에서 직전에 비과세된 거주 주택 양도일 이후에 발생하는 양도 차익에 대한 비과세 혜택 받았지만, 최초의 거주 주택에 대해서만 비과세를 적용하도록 개정(2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택 분부터 적용) 되어 평생 1회 거주 주택 비과세 규정을 적용 받는다. 다만 최종 임대주택을 의무임대기간을 채우고 거주주택으로 거주하면 최초 거주주택 양도 후 양도차익에 대해 비과세를 적용할 수 있다.

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즉 장기임대주택을 양도할 때 장기임대주택 취득일로부터 양도일까지 전체 양도소득 금액이 아닌 직전 거주 주택을 양도한 날 이후 발생한 양도소득분에 대해 비과세를 적용한다는 것이다.​ 김 씨를 예로 들면 장기 임대 주택인 강남구의 아파트 취득일은 2016년 10월 하루였다. 의무 임대 기간 5년이 지나면 2021년 10월 2일이다.​ 이 날 이후로 양도한 때 총 양도 차익이 4억원, 직전의 거주 주택인 인천(인천)아파트의 양도 날의 2018년 9월 30일과 비교했을 때 양도 차익이 3억원으로 가정하고 보면 이 때에 장기 임대 주택 1세대 1주택 비과세 규정에 해당하는 금액은 2018년 9월 30일 이후 발생한 1억원이다.

임대 주택 의무 기간 5년을 충족하기 전에 거주 주택을 팔더라도 거주 주택 비과세는 받을 수 있다. 단, 과세 관청에서는 사후 관리를 실시한다. 거주 주택 비과세 규정이 적용된 후 장기 임대 주택 의무 기간 5년을 만족시키지 못하고 임대 주택을 팔면 매매된 달의 말일부터 2개월 이내에 비과세된 세액을 다시 양도세 신고·납부해야 한다.​ 그리고 2018년 4월 이후, 양도세 중과세를 배제하는 장기 임대 주택 의무 임대 기간이 5년부터 8년 연장됐지만 거주 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 여전히 5년 이상이라는 점을 틀리지 않기를 바란다.

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